Stambeno tržište Floride se "brzo hladi"
· Miami Glasnik
Stambeno tržište Floride se „brzo hladi“, tvrdi analitičar nekretnina Nik Gerli, jer prodavci sve češće nude drastična sniženja cena kako bi neodlučne kupce ubedili da zaključe kupovinu.
Gerli, osnivač i direktor platforme za nekretnine Reventure, podelio je krajem prošlog meseca objavu na mreži X (bivši Tviter), prikazujući oglas sa Zilova za kuću u St. Petersburgu na Floridi, koju je investitor kupio 2022. godine – na vrhuncu pandemijske potražnje – za neverovatnih 550.000 dolara, a koja je u martu ove godine prodata za znatno skromnijih 391.000 dolara.
„Gubitak od 28% za tri godine“, napisao je Gerli u objavi.
Zašto je to važno
Tržište nekretnina na Floridi doživelo je pravi procvat tokom pandemije, kada je porast rada na daljinu omogućio mnogim ljudima iz drugih saveznih država da se presele u pristupačnije krajeve sa boljim kvalitetom života od najprometnijih američkih metropola.
Novi stanovnici brzo su povećali potražnju i cene širom Floride. Investitori su masovno dolazili u potrazi za sigurnim prilikama, a graditelji su dobijali dozvole za izgradnju hiljada novih kuća kako bi zadovoljili potražnju.
Međutim, to nekada „usijano“ tržište počelo je da pokazuje ozbiljne znake hlađenja u poslednjih godinu dana, jer je domaća migracija opala u odnosu na pandemijski bum, troškovi stanovanja su naglo porasli, a učestalije i snažnije prirodne nepogode i sve skuplje osiguranje kuća odvratili su neke kupce.
Rezultat je pad cena širom države, jer istorijski visoke kamatne stope i dalje sputavaju potražnju, iako povećana ponuda daje kupcima više izbora. Prema podacima Redfina, prosečna cena prodatih kuća u Floridi u aprilu iznosila je 409.900 dolara – pad od 3,2% u odnosu na april 2024. Prodaja kuća pala je za 8,8%, na ukupno 33.667 transakcija.
„Tržište nekretnina u Floridi je tokom pandemije potpuno izbačeno iz ravnoteže jer je ponuda pala daleko ispod naglog porasta potražnje“, rekla je Hanah Džons, viša istraživačica sa sajta Realtor.com. „Danas je broj kuća u ponudi premašio nivoe iz perioda pre pandemije, zahvaljujući velikom broju novih izgrađenih kuća i postojećih koje izlaze na tržište – ali potražnja je oslabila.“
Šta treba znati
Gerli je ukazao na konkretnu kuću u St. Petersburgu kao očigledan primer trenutnih dešavanja. Kuća sa tri spavaće sobe, izgrađena 1960. i površine 158 m², prema Zilovu sada vredi oko 386.800 dolara, što je rast vrednosti od 157% u poslednjih 10 godina.
Prema istoriji cena, kuća je 1999. prodata za 93.000 dolara, a zatim ponovo u decembru 2021. za 255.000 dolara. U martu 2022, na vrhuncu pandemijskog haosa, ponuđena je za 499.900 dolara, ali je oglas povučen.
Potom je u aprilu 2022. ipak prodata za 550.000 dolara jednoj firmi u vlasništvu Blackstone-a. Novi vlasnik je februara 2024. ponovo stavio kuću na tržište za 529.000 dolara, a u narednim mesecima snižavao cenu četiri puta.
Oglas je više puta uklanjan i ponovo postavljan, dok kuća nije konačno prodata 21. marta 2025. za 391.000 dolara – što je pad od skoro 160.000 dolara u odnosu na cenu iz 2022.
„Kuća je bila na tržištu godinu dana, postepeno su spuštali cenu dok je nisu prodali“, rekao je Gerli. Po njegovim rečima, sa kućom nije bilo očiglednog problema. „Ne izgleda da je oštećena u uraganu – cena je već bila spuštena na 431.000 dolara (22% manja) pre nego što je uragan pogodio“, napisao je na mreži X.
„Nakon uragana, cena je dodatno pala za 40.000 dolara (još 7%).“
Za Gerlija, ova kuća pokazuje šta se dešava kada investitori pregreju tržište, pa ga zatim naglo napuste.
„Investitori su igrali ključnu ulogu u naduvavanju balona nekretnina na Floridi tokom pandemijskih godina 2020. i 2021.“, rekao je Newsweek-u.
Dodao je da su u gradovima poput Džeksonvila i Orlanda investicione kupovine skoro udvostručene u odnosu na period pre pandemije, ali su od tada pale za 50–60%. „Mnogi sada prodaju, posebno veliki Volstrit investitori, jer ekonomija vlasništva više ne ima smisla zbog stagnacije rente i eksplozije troškova osiguranja.“
Na mreži X napisao je: „Zamislite da ste komšija koji se raduje porastu vrednosti nekretnina u kraju – samo da biste sada videli da novi kupac plaća 28% manje nego pre tri godine. To rade investitori – naduvaju balon pri rastu, a pojačaju pad kada dođe do pucanja.“
Prema Gerliju, investitori se povlače iz Floride zbog tri glavna razloga: visoke kamatne stope, rast troškova vlasništva i pad zakupnina.
„Visoke kamate su značajno povećale cenu kapitala za investitore koji najčešće koriste kredite za kupovine. Skupi krediti znače manju zaradu, što čini ulaganje u nekretnine manje atraktivnim“, rekao je.
„Drugi razlog su troškovi vlasništva – porezi i osiguranje su u poslednje tri godine drastično porasli, što smanjuje marže i želju za kupovinom.“
„Treći razlog je tržište iznajmljivanja. Rente u mnogim delovima Floride sada opadaju iz godine u godinu, što dodatno podriva logiku vlasništva nad nekretninama koje bi trebalo da generišu prihod.“
Međutim, Hanah Džons smatra da investitori nisu igrali presudnu ulogu. „Tokom pandemijske groznice, investitori su činili manje od 15% svih kupovina u najvećim gradovima Floride“, rekla je.
„Iako je njihov udeo u nekim gradovima bio iznad nacionalnog proseka, potražnja od strane kupaca koji su dolazili iz drugih država imala je jednak, ako ne i veći uticaj na cene.“
Šta nas čeka
Prema Gerliju i većini stručnjaka, Florida sada prolazi kroz prirodnu korekciju posle godina pregrejanosti. Mnogi lokalci više ne mogu da priušte kupovinu, a bez investitora – potražnja je prirodno opala.
Masovno povlačenje investitora moglo bi dodatno pogoršati situaciju, stvarajući dodatni pritisak na cene i terajući druge prodavce da spuštaju cene.
„Investitori beže sa tržišta, što dodatno destabilizuje Floridu i pogoršava pad“, rekao je Gerli. „U nekim kvartovima oko Tampe i St. Petersburga, investitori prodaju kuće sa gubicima od 20–25% u odnosu na cene iz 2022. godine. Te transakcije sada ulaze u zvanične procene i povlače naniže cene u okolini.“
Džons, s druge strane, smatra da bi manje konkurencije moglo čak podstaći ulaganja. „Investitori bi mogli videti nove prilike, jer je manje kupaca i prodavci su fleksibilniji.“
Na kraju, da li će cene u Floridi nastaviti da padaju – i koliko – zavisiće od šire ekonomske situacije i nivoa hipotekarnih kamata, koje direktno utiču na potražnju.
„Trenutno su mnogi kupci van tržišta jer su cene i dalje visoke, a kamate nepristupačne. Pristupačnost bi mogla da se popravi ako padnu i cene i kamate“, rekla je Džons.
Do tada, prodavci će verovatno nastaviti da snižavaju cene u nadi da će privući makar deo kupaca.