Vlasnici stanova u kondominijumima na Floridi suočavaju se sa višim troškovima zbog novih regulativa
· Miami Glasnik
Vlasnici stanova u kondominijumima na Floridi očekuju veće troškove od stambenih udruženja u narednoj godini, kao posledicu zakona o bezbednosti koji su državni zakonodavci usvojili 2022. godine.
Ovaj zakon zahteva da udruženja imaju dovoljne rezerve za pokrivanje velikih popravki i da obavljaju reviziju rezervi svakih deset godina. Zbog ovih zahteva, stariji kondominijumi – koji se uglavnom nalaze u južnoj Floridi, prema državnim evidencijama – suočavaju se sa značajnim povećanjem uplata stambenim udruženjima kako bi se finansirale rezerve i troškovi popravki.
Guverner Ron DeSantis potpisao je ovaj zakon kao odgovor na delimično urušavanje zgrade Champlain Towers South, u kojem je 98 osoba poginulo u Surfsideu u junu 2021. godine. Nove regulative zahtevaju da stambena udruženja zgrada sa tri ili više spratova do 31. decembra dostave izveštaj o inspekciji sa fokusom na strukturu, održavanje i očekivane troškove popravki ili renoviranja.
Ovaj izveštaj je samo deo šireg problema u vezi sa krizom stambenog i imovinskog osiguranja na Floridi. Izveštaj iz maja, koji je objavila Kancelarija za regulaciju osiguranja Floride, pokazao je da je prosečna premija za osiguranje domaćinstava otprilike 3.600 dolara, što je oko 1.000 dolara više od nacionalnog proseka, prema Nacionalnom udruženju agenata za nekretnine.
Debata o efektima zakona
Rik Madan, predsednik Udruženja komšijskih zajednica Biscayne, koje predstavlja 22 udruženja kondominijuma, rekao je da zakon donosi teškoće vlasnicima stanova, jer zgrade moraju da imaju potpuno pokriće i sprovode rešenja koja ne uzimaju u obzir celokupnu krizu.
Dodao je da zakon stavlja novije zgrade u istu kategoriju sa starijima, koje moraju da obezbede rezerve, izveštaje o inspekciji i sertifikaciju, što sve ide na teret vlasnika. To posebno pogađa ljude koji su se penzionisali u južnoj Floridi s fiksnim prihodima.
„Zakon nas tera da radimo studije o rezervama i da povećamo naše rezerve, što znači da moramo da izdvojimo više novca,“ rekao je Madan. „Uz to, ne pruža nikakvu fleksibilnost na strani osiguranja, gde osiguravajuće kompanije ostvaruju ogroman profit jer izdaju polise od 100 miliona dolara za koje znaju da nikada neće morati da isplate.“
Državni senator Džejson Pizo, koji je predstavljao Surfside u vreme urušavanja, saglasan je s kritikama u vezi s osiguranjem. On i senatorka Dženifer Bredli održali su samit o kondominijumima u decembru, gde je Pizo upozorio na potrebu za transparentnošću u vezi s troškovima popravki kako bi se sprečile strukturne štete.
Pizo je naglasio da je važno da udruženja budu transparentna prema vlasnicima stanova i da osiguraju da povećane naknade zaista idu na popravke, a ne na troškove pogodnosti.
Prema Pizu, oko 90% od 1,6 miliona kondominijuma na Floridi starije je od 30 godina, što izaziva zabrinutost jer nisu imale ključne inspekcije.
„Inspekcije će otkriti neposredne potrebe za popravkom ili zamenom, što nije samo pitanje zakona, već i zdravog razuma,“ rekao je Pizo.
Uloga države i buduće mere
Luis Konski, advokat iz Majamija, rekao je da prethodne regulative nisu omogućavale prikupljanje sredstava za buduće popravke, što je dovodilo do toga da su vlasnici iznenada dobijali visoke troškove kada su popravke bile neizbežne. Konski smatra da država možda nema dovoljno osoblja da obezbedi sprovođenje novih pravila.
„Ako udruženja budu mogla da odlažu popravke koristeći neprecizne izveštaje i minimalan nadzor, to je samo pitanje vremena kada će se dogoditi nova katastrofa,“ rekao je Konski.
Reakcije na tržištu nekretnina
Agent za nekretnine Rebeka Kasteljon rekla je da podržava ideju o održavanju rezervi za popravke, ali priznaje da je trenutak loš, s obzirom na kombinaciju viših troškova osiguranja i inflacije.
„Tržište kondominijuma se usporilo zbog dodatnih troškova i regulativa, ali oni su i dalje najpristupačniji oblik stambenog vlasništva,“ rekla je Kasteljon.