Više od dve godine cene kuća rastu brže u centru Phoenix-a nego u bilo kom drugom gradu u S&P/CoreLogic Case-Shiller indeksu cena kuća. Srednja cena porodične kuće za jednu porodicu u centru Phoenix-a je porasla za 100.000 dolara u 2021.godini i nastavlja da raste veoma brzo u 2022.godini, prema podacima Phoenix MLS (Phoenix Metropolitan Area) podacima.
Razlog #1 za skokove cena kuća
Glass piggy bank with coins and house. Mortgage, savings for real estate or to buy a house concept. 3d illustration
Skoro svi se slažu da je glavni krivac za naše vrtoglave cene kuća u Phoenix-u i Sjedinjenim Državama izuzetno mali broj kuća za prodaju. Ono oko čega se ne slažemo jeste ono što uzrokuje nisku ponudu kuća za prodaju.
U metrou Phoenix krajem 2019.godine (pre Covid-a) prodato je 9.700 porodičnih kuća. Krajem 2021.godine, samo 4.500 porodičnih kuća je bilo na prodaju u Phoenix MLS-u.
Industrija nekretnina voli da kaže da je jedino rešenje izgradnja više kuća u budućnosti. Njihova suština između redova je da danas ne možemo da sprečimo da cene kuća rastu.
Šta vam industrija nekretnina neće reći
Industrija zgodno ignoriše drugi deo jednačine ponude: broj prodatih kuća. Broj kuća za prodaju je jednak broju kuća koje se prodaju, minus broj prodatih kuća (vrlo malo kuća je povučeno sa tržišta neprodato).
Ponuda kuća za prodaju danas je tako niska jer su investitori kupili toliko kuća da su smanjili ponudu kuća za prodaju. Matematički gledano, kada investitori kupuju više kuća, manje kuća se prodaje.
Hajde da uporedimo 2021.godinu sa poslednjom godinom pre pandemije, 2019.godinom. Na kraju 2021.godine, imali smo 5.200 porodičnih kuća manje na prodaju u Phoenix MLC-u nego na kraju 2019.godine. Ali, u 2021.godini, investitori su kupili 5.900 porodičnih kuća više nego u 2019.godini.
Da su investitori kupili isti broj kuća 2021.godine kao i 2019.godine, do kraja 2021.godine broj kuća za prodaju bi se popeo na nivoe pre COVID-a, a veličina srednjeg povećanja cena kuća bi otišla sve do nivoa pre COVID-a.
Mnogo veće kupovine stanodavaca izazvale skok cena kuća
Concept of saving money to buy a house.
Na najtoplijem tržištu nekretnina u naciji, u Phoenix-u, ponuda porodičnih kuća za prodaju bi se vratila na nivoe pre COVID-a do kraja 2021.godine – osim što su investitori kupili mnogo više kuća u 2021.godini nego ranije.
Investitori su kupili više nego dvostruko više kuća u odnosu na 2019.godinu. Kupci koji žive u kući, međutim, zapravo su kupili manje kuća 2021.godine nego 2019.godine.
Zašto su stanodavci kupili toliko više kuća u 2021.godini? postoji mnogo razloga, uključujući porast kratkoročnih zakupnina koji je hiljade kuća izbacio iz ponude u Phoenix-u i stavio ih u ponudu smeštaja u Phoenix-u.
Jedan nacionalni, dugoročni, sistemski uzrok je taj što investitori u nekretine dobijaju ogromne poreske olakšice koje ne dobijaju vlasnici stanova (live-in owners). Stanodavci prirodno kupuju mnogo više kuća zbog tih poreskih olakšica.
Ti vladini podsticaji takođe čine procvat nekretnina (i krah) mnogo većim nego što bi bio da vlada, u suštini, ne plaća stanodavcima da kupuju porodične kuće.
Za početak imamo više kuća u vlasništvu investitora zbog tih poreskih olakšica. Onda kada tržište postane usijano, još više investitora uskače i kupuje nego što bi inače da ne postoje olakšice. Cene kuća mnogo više rastu zbog tih poreskih olakšica.
Zašto povećana potražnja toliko povećava cene kuća
U ekonomskom žargonu, za porodične kuće za jednu porodicu, i cenovna elastičnost ponude i cenovna elastičnost tražnje su neverovatno neelastične. To znači da su cene kuća veoma osetljive na neočekivano povećanje potražnje.
Kada broj prodatih kuća skoči iz bilo kog razloga, cene kuća skaču neuobičajeno mnogo, jer će biti potrebno toliko vremena da se ponuda kuća poveća dovoljno da odgovara povećanju prodaje.
Pored toga, potražnja za porodičnim kućama je takođe neverovatno neelastična, što znači da te veće cene ne smanjuju mnogo broj prodatih kuća. Cene moraju da se povećaju za neobično veliki iznos da bi se smanjila prodaja.
Zajedno, dve ekstremne neelastičnosti znače da mala povećanja potražnje za kućama mogu dovesti do povećanja cena kuća koje izgleda potpuno van proporcije. Odnosno, u odnosu na drugu robu, povećanje potražnje za kućama izaziva ekstremno povećanje cena.
Ima još toga. Pošto su kuće delimično investiciono dobro za vlasnike kuće koji žive u njima i 100% su investiciono dobro za stanodavce, cene kuća mogu delovati više kao cene akcija nego cene robe široke potrošnje. Kao i kod akcija, brzo povećanje cena dovodi do toga da optimistični kupci kupuju očekujući da će cene biti još više. Nažalost, najoptimističniji kupci određuju cene i za akcije i za kuće.
Brzo rastuće cene kuća čine kupovinu kuća privlačnijom za one momentalne trgovce, što dovodi do još većeg povećanja cena kuća. Pored toga, ako počnete sa datim iznosom novca, možete pozajmiti mnogo više novca za kupovinu kuća nego za kupovinu akcija. To omogućava da cene kuća još brže rastu na usijanom tržištu.
Najbrži način za povećanje ponude kuća za prodaju
Buy home. House is placed on the calculator. Planning savings money of coins to buy a home concept for property, mortgage and real estate investment.
Brzo rešenje za nisku ponudu kuća za prodaju u Phoenix-u i Sjedinjenim Državama je da se izjednače uslovi i da se prestane sa davanjem bilo kakvih poreskih olakšica stanodavcima koje ne dobijaju vlasnici (live-in owners). Najbolje bi bilo dati olakšice tako da svi dobiju poreske olakšice na jednu kuću, ako je poseduju i žive u njoj, ali to je to – nema poreskih olakšica u vezi sa bilo kojom drugom porodičnom kućom ili stambenim prostorom koje će kupiti u budućnosti. Zatim, treba voditi računa da cene kuća u Sjedinjenim Državama postanu manje „lude“ i u dobrim i u lošim vremenima.
Ekonomski gledano, da je ovo urađeno pre godinu dana, Sjedinjene Države bi sada bile na dobrom putu da se vrate normalnim novoima snabdevanja i, pored toga, uveliko bismo smanjili veličinu budućim boom-ova (skokova) i padova stambenog prostora. Daleko veća ekonomska stabilnost za domaćinstva bi stvorila daleko veći ekonomski rast u budućnosti – bez troškova za vladu. Stopa posedovanja kuća bi se takođe povećala – bez troškova za vladu.
Imamo mnogo drugih ekonomskih ručica koje bismo mogli da okrenemo kako bismo stabilizovali ponudu stanova u Americi i njihove cene – ako je potrebno – ali prvo, vlada bi barem trebalo da prestane da pogoršava stvari svojim ogromnim poreskim olakšicama za stanodavce.
Evo jednog ludog primera. Prošle godine je tipična kuća u metrou Phoenix-a bila cenjena na 100.000 dolara, ali, ako je u vlasništvu stanodavca, vlada se pretvara da je kući pala vrednost i daje stanodavcu poreski odbitak za zamišljeni pad vrednosti! Nije ni čudo što investitori decenijama kupuju sve više i više porodičnih kuća, a cene kuća u Americi postaju sve nestabilnije.
Izvor: Forbes.com
COMMENTS